Выбираем участок

В идеале участок должен быть прямоугольным, сухим и с соотношением сторон 1:2. На деле же, люди часто выбирают место по душе, а участок - лучший из возможных и делают его идеальным для себя (отсыпают, ровняют, обыгрывают неправильную форму).

И именно выбор места, где будет располагаться участок, является основным. Здесь важно не ошибиться и оценить все параметры:

• Удаленность от города/поселка. Если в семье есть или предполагаются дети, то поблизости необходим детский сад, школа, поликлиника. Также важен медицинский пункт в максимальной доступности, если в семье есть пожилые. Конечно, если целью является максимальная дистанция от благ цивилизации и других людей - этот пункт можно пропустить.

• Подъездные пути и транспортная доступность. Это и про то, как добираться из/до дома, если нет личной машины, и про то как скоро сможет приехать "скорая" или "пожарная". Да и подвоз стройматериалов для строительства дома - важный момент.

• Наличие коммуникаций (электричество, газ, центральный водопровод, канализация) и сумму вложений, если их нет. И если пробурить скважину - не проблема, то с газом и электричеством все гораздо сложнее.

• Тип грунта. Важный момент при выборе фундамента. Чтобы понять, что вода близко иногда хватает визуального осмотра: заросли осоки, камыша и ивняка - верные спутники грунтовых вод. Если на участке есть колодец - не поленитесь в него заглянуть, если нет - спросите у соседей. Можно подойти к вопросу совсем серьезно и обратиться к специалистам по исследованию грунта. Услуга эта не из дешевых, но помогает оценить уровень необходимых вложений в участок на раннем этапе и определить, какой фундамент закладывать.

• Рельеф участка. Хорошо, если участок ровный, потому что его отсыпка - это дополнительные траты. Если участок с уклоном, то дом нужно строить на возвышенности, чтобы обезопасить фундамент от подтопления.

• Наличие водоема. Дом у воды - это не только красивые рассветы, закаты и рыбалка. Это еще и влажный воздух, туман и сырость. Учитывайте также, если доступ к нему свободный, то это чужие люди, шум и мусор, который не все за собой убирают. Важно и качество воды в водоеме - она должна быть чистой!

• Примыкание к лесу. Лес у дома - это пение птиц, приятный шелест листвы и грибы. А еще комары, мошки и клещи. Поэтому нужно готовиться чаще чистить бассейн летом и территорию от листьев осенью. 

• Но если проблемы с уборкой решаемы, то с аллергией на цветение все гораздо сложнее. Особенно, если она проявляется в виде отека. Аллергикам на этот пункт надо обратить особое внимание.

• Соседи. Познакомиться со всеми возможными соседями на стадии выбора участка проблематично, но хотя бы примерно сделать вывод о социальном положении и образе жизни можно. Осмотрите постройки и прилегающую территорию на наличие элементарного порядка, ухода за газоном, отсутствия мусора. Если поблизости есть производственные базы, соседи держат конюшню или разводят поросят - готовьтесь к запаху и шуму.

• Размер участка - дело индивидуальное. Кому-то хочется большой, чтобы уместить на нем маленькое футбольное поле, а другому - достаточно уютных 6 соток. Оптимальным считается размер участка, который в 10 раз превышает площадь, который займет дом (если дом 10*10, то идеальный участок - 10 соток).

• Финансовые риски. При покупке участка нужно максимально себя обезопасить: выяснить, нет ли обременения, какой вид использования земли разрешен. Участок не должен находиться в охранной зоне. Если на его границах или прилегающей территории проходят инженерные сети (включая подземные, которые визуально не обнаружить), это может стать неприятным сюрпризом, поскольку на нем может быть запрещено капитальное строительство.

• Для этого нужно проверить самостоятельно или запросить у продавца выписку из ЕГРН. Также данные об охранных зонах с особыми условиями использования есть в публичной кадастровой карте (сайт Росреестра). Проверить, нет ли исполнительного производства в отношении владельца участка можно также самостоятельно на сайте Управления федеральной службы судебных приставов.

• 11. Назначение земли. Участок может располагаться на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрим категории земли для строительства дома:

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Такой участок всегда находится в черте населенного пункта и на нем можно построить дом не выше 20 метров (не более трех этажей).

Плюсы:

• в доме можно будет оформить постоянную регистрацию;

• программы льготного кредитования;

• готовая инфраструктура и инженерно-техническое обеспечение, за создание и обслуживание которых несет ответственность администрация населенного пункта;

• широкие улицы (проезды);

• соседние дома строятся по строгим нормативам (отступы от границ участка, соседнего дома, выбор расположения других построек: бани, хозблока).

Минусы:

• сроки освоения (за длительное время пустующий (неосвоенный) участок владелец получит штраф, а впоследствии его могут даже изъять (это долго и сложно, но можно).

• другой минус у таких участков носит исключительно финансовый характер: стоимость и последующие налоги (относительно других категорий земель).

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Здесь нужно учесть нюанс: если участок находится в пределах населенного пункта, то на нём можно строить жилой дом и хозпостройки, если нет - то любое капитальное строительство запрещено.

Плюсы:

• доступны все те же преимущества, что и у ИЖС (прописка, возможность льготного кредитования);

• в отдельных случаях возможно сменить категорию назначения земли на ИЖС, что увеличит его стоимость.

Минусы:

• может полностью отсутствовать инфраструктура, удобные подъездные пути, инженерно-техническое обеспечение и обслуживание ложится на плечи хозяина участка;

СНТ/ДНП/ДНТ (садовое/дачное некоммерческое партнерство/ товарищество)

Представляют собой большое количество участков небольшого (как правило) размера, выделенные когда-то (или нарезанные не так давно поля) под земледельчество.

Если находятся в границах населенного пункта, то на них можно строить жилые и садовые дома, хозпостройки. Поэтому очень важно смотреть выписку ЕГРН и проверять вид разрешенного использования.

Плюсы:

• стоимость таких участков значительно ниже, чем ИЖС (а значит - и налоги);

• если участок не относится к "новой нарезке", то на нём плодородная земля и посадки (плодовые деревья и кустарники);

• можно построить любой дом: капитальный, для летнего отдыха или же вообще не строить ничего;

• есть возможность оформить регистрацию (в случае капитального строительства).

Минусы:

• участки обычно небольших размеров (но можно купить два рядом);

• подведение любых коммуникаций - забота собственника;

• чаще всего - узкие подъездные пути, возможность строить "впритык" к заборам и постройкам соседей (привет дачной амнистии).